Le ultime novità sul Superbonus. Scadenze, documenti, cessione dei crediti

Il Superbonus per i lavori edili e di efficientamento energetico continua ad avere una vita molto travagliata. Un puzzle che nell’ultimo anno e mezzo si è composto e scomposto, fatto di norme, aggiornamenti, scadenze, blocco delle cessioni, prezzi in crescita, banche indecise, proprietari disorientati, imprese in crisi.

Le ultime novità sull’agevolazione fiscale sono state introdotte dal decreto aiuti quater, tra i primi provvedimenti del governo Meloni.
E la data per garantirsi il 110 percento di detrazione sui lavori sta per scoccare. Per condomini e pluriunità immobiliari bisogna comunicare entro oggi, 25 novembre, l’inizio dei lavori. Altrimenti ecco che il bonus dal 2023 scende al 90%. C’è da dire che queste percentuali sono da rivedere al ribasso, perchè inflazione, aumento dei prezzi di materie prime e dei tassi d’interesse, riducono ciò che alla fine viene detratto o scontato.

Uno degli ostacoli principali alla diffusione del Superbonus 110% riguarda la cessione dei crediti. A più riprese negli ultimi mesi si è assistito a Stop&Go da parte degli intermediari, dovuti a un’evoluzione normativa tutt’altro che chiara. Poste Italiane nelle ultime settimane ha di nuovo bloccato la cessione dei crediti. Il Governo ha previsto di prolungare il periodo di cessione a 10 anni, anzichè 4, per tentare di disincagliare i crediti bloccati, ma i costruttori edili non sono d’accordo. Questa possibilità si applica solo ai crediti per i quali l’opzione per la cessione risulti comunicata all’Agenzia delle Entrate entro il 31 ottobre 2022.
La possibilità di utilizzare i crediti su più anni sicuramente aiuterà chi ha comprato troppi crediti ma non porterà allo sblocco delle cessioni: se l’acquirente compensa su un arco temporale più lungo allora riconoscerà un prezzo inferiore al beneficiario iniziale della detrazione.
Il calendario del Superbonus viene quindi ancora una volta modificato.
Il grande problema del 110%, però, è ancora lontano dall’essere risolto: la cessione del credito rimane, ad oggi, bloccata e questo sta ritardando l’inizio e la conclusione di diversi cantieri.

Ripercorriamo, quindi, le nuove regole, le scadenze, le percentuali di detrazione per ogni tipologia di intervento.

Condomini
Per gli immobili condominiali è fondamentale la data di presentazione della Cilas (la Comunicazione di inizio lavori) e la delibera di approvazione sui lavori. Se Cilas è stata presentata prima del 25 novembre ed entro il 24 novembre è stata approvata la delibera, le scadenze e gli importi sono:
- superbonus al 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023
- superbonus ridotto al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025

Per chi invece non ha rispettato i primi due requisiti la durata del sussidio completo si riduce di un anno, ma la diminuzione degli importi è più graduale:
- superbonus al 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022
- superbonus ridotto al 90% nel 2023, al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025

Edifici da 2 a 4 unità
Valgono più o meno le stesse regole dei condomini, ovviamente non c’è la delibera di approvazione dei lavori. A determinare scadenze e importi è la Cilas che deve essere comunicata entro il 25 novembre per salvare il 110% nel 2023. Altrimenti la detrazione subisce le stesse modifiche per i condomini. Cioè all’unico proprietario o ai comproprietari persone fisiche di un edificio da 2 a 4 unità che abbiano presentato la comunicazione entro quella data, spetterà:
- superbonus al 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023
- superbonus ridotto al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025

Chi invece non rispetta il requisito di prenotazione avrà:
- superbonus al 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022
- superbonus ridotto al 90% nel 2023, al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025

Abitazioni singole
Situazione diversa invece per le villette o abitazioni singole. In questo caso, il dato dirimente risiede nella data del 30 settembre scorso. Importi e scadenze infatti cambiano a secondo di chi, entro quella data, abbia completato il 30% dei lavori presentando una dichiarazione del direttore lavori che attesti il requisito. In questo caso, potranno accedere a:
- superbonus al 110% per le spese fino al 31 marzo 2023

Al contrario, chi non ha rispettato il requisito del 30 settembre, per le spese effettuate dopo il 30 giugno 2022 potrà godere solo dei bonus minori.
A chi, invece, avvia i lavori dal 1° gennaio 2023 su un’unità di cui sia proprietario o titolare di diritto reale (come l’usufrutto), spetterà:
- superbonus al 90% fino al 31 dicembre 2023 a patto che la casa sia abitazione principale e il beneficiario abbia un reddito di riferimento inferiore a 15mila euro

Restano fuori le spese effettuate da comodatari e locatari. L’agenzia delle Entrate dovrà pronunciarsi invece sui conviventi.

Zone terremotate
Un trattamento più morbido è riservato agli edifici che sorgono in aree colpite da eventi sismici negli ultimi anni, a prescindere dal tipo di immobile in questione. In questo caso infatti il 110% è prolungato, ma a condizioni ben precise. Si prendono infatti a riferimento gli interventi su tutti i tipi di immobili agevolati dalla misura, che appartengano a Comuni colpiti da terremoti verificatisi dal 1° aprile 2009 e in cui è stato dichiarato lo stato di emergenza. Sugli edifici danneggiati dal sisma è possibile ottenere:
- superbonus al 110% sulle spese sostenute fino al 31 dicembre 2025, solo per la parte eccedente l’eventuale contributo per la ricostruzione

Se si rinuncia al contributo per la ricostruzione:
- 110% fino al 31 dicembre 2025 con spesa maggiorata del 50%

Terzo settore
Il decreto tocca anche le agevolazioni dedicate agli enti del Terzo Settore. Con uno schema che replica sostanzialmente quello dei condomini. Ma ad esso aggiunge una terza possibilità, che investe gli enti impegnati in attività legate a prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, nel rispetto di una serie di limiti.

Case popolari
L’ultima fattispecie riguarda le case popolari, per le quali è rimasto invariato il calendario che punta a fine 2023 con il test sull’avanzamento lavori al prossimo 30 giugno. Per gli interventi eseguiti da istituti case popolari (comunque denominati), compresi quelli di persone fisiche sulle singole unità nello stesso edificio, e cooperative edilizie a proprietà indivisa su immobili dalle stesse posseduti e assegnati ai propri soci, le date da segnare sul calendario sono dunque le seguenti:
- superbonus al 110% fino al 31 dicembre 2023 per edifici in cui alla data del 30 giugno 2023 sarà stato eseguito almeno il 60% dell’intervento complessivo scadenza al 30 giugno 2023 per chi non avrà raggiunto il 60% .